L’assegnazione dei posti auto condominiali è una questione spinosa, soprattutto quando lo spazio a disposizione non è sufficiente per ospitare le auto di tutti i singoli condomini. Nel Codice Civile non esistono norme specifiche riguardo la regolamentazione del posto auto in condominio; pertanto, ogni singola decisione relativa al cortile condominiale adibito a parcheggio è frutto di una scelta condivisa dall’assemblea condominiale.
Quindi, come deve comportarsi chi vuole parcheggiare l’auto nel cortile comune del proprio condominio?
Posto auto in condominio: cosa dice la legge
Prima di entrare nel vivo dei criteri di assegnazione dei posti auto condominiali, cerchiamo di fare chiarezza sul regolamento che coordina l’assetto di proprietà di tali spazi:
- secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, le aree destinate al parcheggio condominiale fanno parte di quei beni definiti come proprietà comune. Ciascun condomino ne esercita un diritto al quale non può rinunciare, che è direttamente proporzionale al valore della singola unità immobiliare di sua appartenenza
- l’articolo 1150 del Codice Civile prevede che deve essere presente almeno un metro quadro di parcheggio ogni dieci metri cubi di fabbricato. Cosa succede però quando non c’è abbastanza spazio per tutti? Solo l’assemblea può fissare una turnazione dei posti auto su base giornaliera, settimanale o mensile. Dovrà essere esteso a tutti i condomini il diritto di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno. In fase di assemblea condominiale, i turni verranno definiti con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi
- l’articolo 1130 del Codice Civile delega all’amministratore condominiale il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune. Eventuali limitazioni sono attuabili mediante l’introduzione di una specifica disposizione all’interno del regolamento condominiale, votata all’unanimità. Non è possibile limitare un condomino a fronte di una comune delibera.
Qualora nessuno dei condomini dovesse opporsi alla situazione instauratasi, non è obbligatorio prevedere una turnazione dei posti auto. Tuttavia, di fronte alla richiesta anche di un solo condomino di prevedere un criterio rotatorio, l’assemblea è tenuta a introdurlo obbligatoriamente.
Criteri di assegnazione dei posti auto condominiali
Per quanto riguarda i criteri di assegnazione dei posti auto condominiali, questi non sono imposti dalla legge. Si tratta, dunque, di una scelta a discrezione dei condomini: questo non significa che chi ha un appartamento grande avrà diritto a un posto auto più grande degli altri.
A fronte di uno spazio maggiore del numero dei condomini, l’assegnazione dei posti auto condominiali su che criteri si basa? Ogni condominio deve scegliere liberamente se assegnare gli spazi in più in base ai millesimi della proprietà oppure se utilizzare criteri differenti, come dare la precedenza ad alcuni condomini che hanno una seconda automobile. Attenzione, perché il diritto a parcheggiare la seconda auto nel cortile condominiale può scattare solo se tutti hanno il posto assegnato per la “prima” auto: all’arrivo di nuovi dirimpettai, la situazione potrebbe dunque cambiare.
Solitamente, la ripartizione delle spese di manutenzione di un parcheggio condominiale è proporzionale ai millesimi del proprio appartamento. Qualora l’assemblea condominiale dovesse adottare dei criteri iniqui, la delibera sarebbe impugnabile per eccesso di potere.
È possibile affittare un posto auto condominiale ad esterni?
Un singolo condomino che ha diritto ad un posto auto nel cortile comune convertito a parcheggio non può decidere arbitrariamente di affittare ad esterni lo stesso. Questa scelta va ad intaccare le norme d’utilizzo di una parte comune di un condominio che, oltre a scale e androne, include anche il parcheggio condominiale.
Ogni condomino può servirsi del bene comune a patto di non modificarne la destinazione d’uso. Previa decisione dell’assemblea condominiale, tuttavia, è possibile ricorrere all’affitto del posto auto condominiale ma solo ed esclusivamente se si è raggiunta la maggioranza dei condomini (e nel caso in cui il regolamento condominiale non vieti il contrario).
Quali sono le conseguenze per chi non rispetta le regole del posto auto in condominio?
La polizia non può essere chiamata in causa per un condomino che parcheggia male e invade il posto auto altrui, oppure chi occupa più spazi. Il regolamento condominiale, però, stabilisce che possono essere applicate sanzioni pecuniarie nei confronti di soggetti che violano le decisioni deliberate dalla maggioranza, demandando tutti gli accertamenti del caso all’amministratore o a delle guardie giurate.