Vediamo insieme le risposte a queste domande e altre informazioni rilevanti sulla nuda proprietà.
Cos’è la nuda proprietà?
In primo luogo è fondamentale chiarire il significato dell’espressione nuda proprietà. Il pieno possesso di un bene immobile è determinato dalla possibilità, per il proprietario, di poterne disporre e godere secondo la propria volontà. Ciò significa che, se si possiedono tutti i diritti (di titolarità e di godimento) su un immobile, questo potrà essere affittato, venduto oppure impiegato nella sua destinazione d’uso (edificio residenziale, attività commerciale, etc.).
L’acquisizione della nuda proprietà, invece, costituisce una formula particolare in questo senso, poiché garantisce all’acquirente soltanto il diritto di titolarità sull’immobile, mentre il godimento dello stesso è posto nelle mani di un altro soggetto, detto usufruttuario. Chi acquista soltanto una nuda proprietà, dunque, non ha la possibilità di impiegare nell’immediato l’immobile, ma deve attendere che scadano i termini dell’usufrutto, i quali possono variare in base agli accordi presi al momento della compravendita.
L’acquisto della sola nuda proprietà, proprio per questa impossibilità di usare nell’immediato l’immobile, viene effettuato con un prezzo al ribasso, molto vantaggioso per chi compra. Si tratta, dunque, di operazioni che vengono fatte da chi non ha necessità di abitare o ristrutturare subito un immobile e che può permettersi di attendere, risparmiando sul costo d’acquisto.
L’immobile, come detto, resterà per un lasso di tempo più o meno lungo nelle mani dell’usufruttuario. Nel prossimo paragrafo approfondiremo diritti e doveri di questa seconda figura.
Come si differenziano nuda proprietà e usufrutto?
La nuda proprietà, dunque, rende un soggetto giuridicamente titolare di un immobile, sebbene lo lasci privo del diritto di usufrutto. Quest’ultimo consiste nella possibilità di godere della proprietà, ad esempio risiedendoci o riaffittandola. L’usufruttuario, pertanto, agirà nei confronti di quell’immobile quasi alla stregua di un proprietario, ma con alcune limitazioni.
In primis, chi gode dell’usufrutto non può rivendere l’immobile (mentre ha la possibilità di affittarlo per brevi o lunghi periodi, a seconda delle condizioni contrattuali). L’usufrutto è soggetto a scadenza: al decorrere dei termini legali previsti dal contratto, l’usufruttuario dovrà lasciare definitivamente l’immobile. Spesso si tratta di contratti a lungo termine, che si estinguono solamente alla morte di chi detiene l’usufrutto. L’esempio più tipico è quello del figlio che acquisti la casa dei genitori, ma conceda agli stessi l’usufrutto vita natural durante. In questo modo i vantaggi saranno reciproci: il figlio avrà la certezza di entrare in possesso dell’immobile senza affrontare complessità ereditarie, mentre i genitori si assicureranno la possibilità di condurre tutta la propria vita, senza spese d’affitto, nella propria casa.
In altri casi, invece, l’usufrutto ha una durata inferiore. Indipendentemente dalla durata, alla scadenza colui che detiene i diritti di nuda proprietà diventerà al 100% titolare dell’immobile. Investire in nuda proprietà, dunque, significa compiere un buon investimento a lungo termine, mentre nell’immediato comporta una spesa senza ritorno o beneficio. Già, ma quando e perché può risultare conveniente questa particolare tipologia di contratto d’acquisto? Scopriamo come funziona la nuda proprietà.
Come funziona la nuda proprietà?
Possedere la nuda proprietà di un immobile comporta oneri e vantaggi. Riassumiamo qui i principali poteri che possono essere esercitati dal nudo proprietario, e le situazioni in cui egli può decidere di rivalersi sull’usufruttuario.
In primo luogo, chi detiene la nuda proprietà di un immobile può decidere di vendere a terzi il proprio bene, senza che ciò determini l’estinzione o l’alterazione del contratto di usufrutto. Il nudo proprietario, inoltre, è esentato dai costi di manutenzione ordinaria sull’immobile, che spetteranno a chi lo gestisce in usufrutto. Per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, invece, solitamente si giunge a un accordo tra le parti. Di certo l’usufruttuario ha il dovere di avvertire il nudo proprietario della necessità di qualunque intervento: in caso contrario si potrà parlare di comportamento negligente, e sarà l’usufruttuario stesso a doversi accollare tutte le spese necessarie per le eventuali riparazioni o per gli interventi di manutenzione richiesti.
Lo stesso discorso vale per qualunque danno arrecato alla proprietà, dall’usufruttuario stesso oppure da terzi: il nudo proprietario ha diritto di esserne informato in modo tempestivo, per poter procedere ai dovuti interventi.
La scelta di affittare l’immobile, invece, è totalmente libera da parte dell’usufruttuario: quest’ultimo, dunque, può decidere di stipulare un contratto di locazione con terzi senza avvisare il nudo proprietario, purché il bene mantenga la stessa destinazione d’uso per cui è stato progettato. Per fare un esempio concreto, un edificio ad uso residenziale non può essere convertito in attività commerciale (o viceversa) senza il consenso del nudo proprietario. Per quanto riguarda la durata dei contratti di locazione, invece, questa dipenderà dalle condizioni dell’usufrutto. Se questo è di durata breve, il contratto d’affitto non potrà andare oltre l’anno solare durante il quale l’usufrutto scadrà; se invece l’usufrutto è concesso vita natural durante, gli inquilini non potranno risiedere nell’appartamento per più di cinque anni dal momento della morte del locatore. Tutto ciò, naturalmente, si applica a meno che non intervengano accordi diversi tra il nudo proprietario e gli inquilini: alla morte dell’usufruttario, infatti, il primo diventerà titolare di pieni diritti sull’immobile, e potrà dunque scegliere in autonomia a cosa destinarlo (potrà, cioè, anche decidere di prolungare il contratto d’affitto in essere).
Chi paga le spese su un immobile in nuda proprietà?
Quasi tutte le spese sull’immobile concesso in usufrutto spettano a chi gode effettivamente dell’immobile stesso. L’usufruttuario, dunque, avrà il dovere di pagare tutte le imposte dirette (IMU, IRPEF, TASI), le rendite fondiarie e qualunque altro canone ricadente sul carico fiscale diretto relativo all’immobile (ad esempio specifiche tasse comunali o altre addizionali). Al nudo proprietario, invece, spetterà soltanto il pagamento delle imposte indirette, sulle quali peraltro godrà di agevolazioni dovute alla mancata possibilità di godere dell’immobile.
La ripartizione delle spese dev’essere stabilita al momento stesso della stipula del contratto di compravendita dell’immobile, in maniera che ciascuna delle parti sappia esattamente quali siano le spese spettanti. Di certo, l’esonero dalle principali tasse rappresenta uno dei principali vantaggi offerti ai nudi proprietari: questi, infatti, pur possedendo a tutti gli effetti un immobile, non sono gravati da alcuna spesa. In questo l’usufrutto si distingue da altre tipologie di contratto, come il comodato d’uso gratuito: questo, equiparabile a un affitto senza costi per il locatario, impone al proprietario dell’immobile di pagare di persona tutte le tasse e di accollarsi gli interventi di manutenzione necessari al bene. Di contro, però, il comodato assicura la possibilità di poter allontanare, in caso di necessità, l’inquilino e di rientrare in tempi ragionevolmente brevi in pieno possesso del bene. Con la nuda proprietà, invece, tali tempi rischiano di allungarsi in misura anche notevole, e in alcuni casi bisognerà aspettare molti anni prima di mettere a frutto il proprio acquisto o di cominciare a guadagnarci una rendita.
Per chi è vantaggioso scegliere la nuda proprietà?
La nuda proprietà rappresenta una tipologia di contratto sicuramente sui generis, che comporta per entrambe le parti interessate (nudo proprietario e usufruttuario) vantaggi e svantaggi. Concentrandoci sugli aspetti positivi della nuda proprietà, essi possono essere così riassunti:
- prezzo vantaggioso. Chi acquista la nuda proprietà di un immobile potrà entrare in possesso del bene a costi davvero contenuti, molto inferiori al valore di mercato dello stesso. Il rovescio della medaglia, come abbiamo visto, sarà costituito dal fatto di non poter diventare a tutti gli effetti titolari del bene, ma di vantare soltanto un diritto sullo stesso, che diventerà effettivo (si trasformerà, cioè, in godimento vero e proprio del bene) soltanto al verificarsi di particolari condizioni, di solito la scadenza dell’usufrutto, la scelta reciproca e volontaria di cessazione del contratto di usufrutto o la morte dell’usufruttuario)
- bassi costi. Il nudo proprietario non deve versare tutti i contributi normalmente richiesti ai proprietari di immobili, ma si dovrà limitare, ogni anno, a pagare soltanto alcune imposte indirette, peraltro con aliquota agevolata. L’esenzione da tutte le principali imposte dirette, che resteranno a carico di chi detiene l’usufrutto, inoltre, permetterà un bel risparmio
- operazione in prospettiva futura. La nuda proprietà conviene soprattutto a chi non ha alcuna necessità di possedere subito l’immobile, ma desidera, ad esempio, un appartamento da abitare in futuro. L’esempio tipico è quello del genitore che acquisisce una casa in nuda proprietà per i figli ancora molto giovani: dopo diversi anni, al termine dell’usufrutto, quella casa tornerà nella sua disponibilità, e potrà essere destinata ai ragazzi ormai grandi. L’operazione converrà a tutti: il nudo proprietario avrà acquistato una casa a prezzo contenuto e senza spese negli anni, l’usufruttuario avrà goduto dell’immobile durante un lungo periodo in cui sarebbe rimasto sfitto, i figli riceveranno in eredità una casa di cui avranno il pieno possesso, senza più i vincoli che la nuda proprietà comportava
- accesso ai bonus. Anche per gli acquisti di nuda proprietà si applicano i bonus governativi, come gli sgravi sulla prima casa per gli under 35. Ai vantaggi economici già elencati, dunque, si può aggiungere anche questo dato, che resta però sempre vincolato al rispetto di tutti i vincoli e i paletti imposti dalla legge.
Vuoi vendere la nuda proprietà del tuo immobile?
La vendita di una nuda proprietà segue le condizioni di qualunque altro contratto di compravendita immobiliare. Ovviamente il prezzo del bene dipenderà in misura notevole dall’usufruttuario. Il costo della nuda proprietà, infatti, scenderà notevolmente se l’usufruttuario è molto giovane, perché ciò potrebbe comportare una mancata disponibilità del bene per molti anni. In caso di usufruttuari anziani, invece, il valore della nuda proprietà aumenterà, perché bisognerà tenere in considerazione la minore prospettiva di vita di coloro che godono dell’utilizzo dell’immobile. A incidere sul prezzo di vendita, come in qualunque altro contratto, saranno poi altri aspetti, come lo stato dell’immobile stesso o la sua posizione.
Se desideri vendere la nuda proprietà del tuo immobile, mantenendone però l’usufrutto, dovrai prestare attenzione alle condizioni contrattuali, e assicurarti di poter continuare a godere del bene per lungo tempo.
La vendita della nuda proprietà di un immobile è generalmente sconsigliata, e conviene soprattutto a chi ha bisogno di liquidità immediata, e per questo è disposto anche a cedere un immobile ad un prezzo molto ridotto rispetto al suo reale valore. Cedere la nuda proprietà, infatti, significa doversi abituare all’idea di vedere fortemente deprezzato il bene. Più conveniente, invece, può risultare l’acquisto di una nuda proprietà, specialmente se lo si intende come un investimento a lungo termine.
Alla luce di questi chiarimenti, non ti resta che cercare finalmente la casa dei tuoi sogni e ti consigliamo di prendertene cura con l’assicurazione casa e famiglia di Verti, per proteggere al meglio tutto ciò che ami.
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