Muoversi con agilità nell’ambito del mercato immobiliare non è semplice, ma si rivela necessario per tutti coloro che intendono acquistare casa. Che si tratti dell’acquisto del primo immobile o che si realizzi un investimento destinato a garantire un ritorno futuro, sapere con esattezza come fare una proposta di acquisto casa risulta senz’altro fondamentale per condurre a buon fine l’affare.
Dopo aver scelto la casa dei propri sogni, infatti, questo è il primo vero passaggio-chiave nella trattativa che porterà alla registrazione dell’atto di compravendita presso uno studio notarile.
Cos’è la proposta di acquisto casa
Fare una proposta d’acquisto per un immobile è un’azione giuridicamente vincolante, che comporta per l’aspirante acquirente l’assunzione di alcuni impegni sul piano economico.
Prima di procedere in tal senso, pertanto, bisogna essere davvero sicuri che quella casa corrisponda in pieno a tutte le proprie esigenze, che i costi prospettati dal privato o dall’agenzia con cui la trattativa è stata condotta siano reali, che non ci siano sorprese di alcun tipo e che l’immobile sia in buone condizioni, soprattutto se viene acquistato senza la prospettiva di un’immediata ristrutturazione.
La proposta d’acquisto immobiliare, in estrema sintesi, è l’avanzamento di un’offerta diretta al venditore della casa in questione. Essa ha funzione, pertanto, di esplicita manifestazione d’interesse, ma solitamente prevede il versamento di una caparra, che il venditore potrà trattenere qualora, a offerta accettata, l’acquirente decida di sottrarsi all’impegno già preso.
Tutto questo, ovviamente, vale nel momento in cui la proposta d’acquisto è formale, e passa quindi attraverso la stipula di vari documenti. Una proposta informale, al contrario, sarà fonte di meno obblighi per il compratore, ma al contempo fornirà meno garanzie.
Come compilare una proposta d’acquisto immobiliare
La proposta di acquisto per un immobile può avvenire tra privati (ci torneremo in seguito) oppure attraverso l’intermediazione di un’agenzia immobiliare. In quest’ultimo caso, è probabile che l’agenzia possieda già un proprio modello precompilato da sottoporre al cliente, il quale non dovrà far altro che procedere a completarlo con l’inserimento dei propri dati, cui verranno poi aggiunti quelli dell’immobile, del suo proprietario e dell’agenzia stessa.
Al compratore occorreranno un documento d’identità (carta di identità, patente di guida o passaporto) valido, il proprio codice fiscale e soprattutto l’assegno sul quale verrà riportata la cifra che l’interessato offre a garanzia dell’impegno preso. Bisognerà inoltre stabilire il limite temporale entro il quale l’offerta può essere considerata valida e precisare la sua irrevocabilità, prima di procedere a firmare definitivamente la proposta di contratto.
Per inciso, è utile ricordare qui che per proposta irrevocabile si intende che essa non può essere ritirata dall’interessato prima del termine fissato. Un ulteriore impegno economico verrà preso con l’agenzia: la proposta, infatti, dovrà riportare il compenso dovuto all’intermediario in caso di esito positivo dell’affare.
La palla, a questo punto, passerà nell’altro campo, dove il venditore dovrà soppesare la bontà della proposta e decidere se accettarla o rifiutare. Nello stesso periodo, naturalmente, chi vende potrà valutare più d’una proposta d’acquisto, per poi scegliere la più vantaggiosa. Per tale ragione, dunque, la proposta d’acquisto immobiliare viene definita vincolante solo per il compratore, mentre lascia le mani libere a colui che vende, imponendogli soltanto di rispettare i termini stabiliti per assumere una decisione definitiva.
Modalità di proposta: formale vs informale
Tutta la complessa procedura burocratica cui abbiamo fatto cenno nel paragrafo precedente, che va sotto il nome di proposta d’acquisto formale, può essere decisamente snellita se si opta per un’altra tipologia di manifestazione d’interesse, la cosiddetta proposta d’acquisto informale.
Rientrano in questa proposta d’acquisto tutte le offerte realizzate senza sottoscrizione di documenti: possono essere fatte dunque a voce, avendo come unico sigillo una semplice stretta di mano, oppure con lettere o mail in cui l’aspirante compratore annuncia la propria intenzione di voler avanzare un’offerta vera e propria, magari abbozzando una cifra. In questi casi, com’è facile intuire, non sussisteranno vincoli d’alcun tipo né per chi compra né per chi vende, e, anche in caso di proposta accettata, ci si potrà svincolare senza eccessive difficoltà. Alla stessa maniera, mentre è obbligatorio registrare una proposta d’acquisto formale, in questi casi la lettera di intenti potrà non venire in alcun modo formalizzata, ponendosi così allo stesso livello di un semplice contatto informativo in forma scritta fra le due parti.
Proposta di acquisto immobiliare tra privati: come funziona
Una buona soluzione per risparmiare sui costi di intermediazione e sulle commissioni, soprattutto quando i due contraenti hanno un rapporto di stima o amicizia reciproche (si pensi ad esempio ai casi di cessione tra parenti), è quella di rinunciare del tutto all’agenzia, completando così tutto l’iter della transazione immobiliare tra privati.
Sarà fondamentale, in questo caso, accertarsi di non commettere errori nel compilare tutta la documentazione necessaria all’acquisto; la caparra, inoltre, non sarà messa nelle mani dell’agenzia, per poi venire girata al venditore ad affare ultimato, ma sarà immediatamente nella disponibilità finanziaria di quest’ultimo. Tutto ciò presuppone una svelta e positiva risoluzione della trattativa: qualora si prevedano tempi lunghi, invece, si può ricorrere alla proposta d’acquisto senza caparra, che però ha lo svantaggio di esporre il venditore a maggiori rischi.
Oltre a ciò, è facile incappare in errori burocratici e formali, che rischiano di invalidare la procedura d’acquisto o di dilatarne i tempi: a meno di essere esperti nel settore o di possedere adeguata competenza in materia di compravendita immobiliare, pertanto, è sempre preferibile affidarsi al supporto di chi tratta per mestiere l’acquisto e la cessione di edifici e immobili.
Qual è la differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare?
Abbiamo sinora parlato soltanto di proposte d’acquisto, ovvero di carte scritte che impegnano soltanto il compratore. Dopo l’accettazione di una proposta, la fase successiva è la stipula di un contratto preliminare.
Questo istituto giuridico, detto anche compromesso, impegna sin dal momento della firma entrambe le parti in causa. Di solito non è altro che la naturale prosecuzione della proposta d’acquisto: dopo l’accettazione, essa si trasforma direttamente in contratto preliminare, mantenendo il medesimo assegno di garanzia (ora definito, in termini tecnici, caparra confirmatoria).
Nel compromesso si trovano tutti i dati relativi all’immobile in questione, incluse le informazioni catastali; questo accordo ha valore di prenotazione per chi acquista, e obbliga il venditore a interrompere eventuali contrattazioni ancora in corso con terzi.
Va da sé che, mentre la proposta d’acquisto può essere anche effettuata in maniera informale e non giuridicamente vincolante, il contratto preliminare ha sempre corso legale, e la sua mancata attuazione comporta il pagamento di penali a titolo di risarcimento da parte del contraente inadempiente. Anche le tempistiche risultano piuttosto differenti: se una proposta d’acquisto si estende su un arco temporale piuttosto limitato (da un minimo di qualche giorno a un massimo di poco più di un mese, anche se pure in questo campo la consuetudine vale più delle imposizioni di legge), un compromesso richiede tempi d’attuazione più lunghi. Per l’acquirente, infatti, dinanzi all’accettazione dell’offerta potrebbe sorgere la necessità di accendere un mutuo, operazione che potrebbe richiedere diverse settimane. Chi vende, invece, potrebbe aver bisogno di tempo per consegnare l’immobile nelle migliori condizioni possibili.
Quanto costa fare una proposta di acquisto
Ovviamente non è possibile stabilire in questa sede quanto offrire per una casa, poiché troppe variabili sono in gioco; è bene, però, che l’importo della caparra non sia troppo elevato, onde evitare una grossa disfatta in termini economici in caso di annullamento della proposta d’acquisto. La legge non fissa termini in proposito, ma la consuetudine prevede che l’offerta si aggiri intorno al 10% del costo dell’immobile che si intende acquistare. Va da sé che, come abbiamo detto, la proposta d’acquisto in sé non prevede costi fissi: il versamento di una caparra è infatti prassi assolutamente dominante ma non è un obbligo giuridico, così come non sussiste alcun obbligo di contattare (e pagare) un’agenzia immobiliare affinché funga da terza parte nella contrattazione.
Quanto è vincolante e quando decade la proposta d’acquisto?
Una proposta d’acquisto di un immobile vincola, come abbiamo detto, soprattutto il compratore, perché a meno dell’insorgere di eventuali imprevisti lo obbliga a dare seguito all’offerta nel caso in cui questa venga accettata, pena la perdita della caparra (che può ammontare anche a diverse decine di migliaia di euro, a seconda del tipo di contratto e di immobile).
La decadenza di una proposta d’acquisto, invece, sussiste nel momento in cui scadono i termini previsti per l’offerta, oppure quando l’immobile in questione è ceduto ad un altro potenziale acquirente, con l’accettazione di un’altra proposta d’acquisto giudicata più conveniente.
Quando una proposta di acquisto è nulla
Una proposta d’acquisto non ha alcun valore, ed è dunque da considerarsi nulla, se non è coperta dal versamento di un assegno che funga da caparra, o se la data di scadenza proposta dal compratore viene superata senza che da parte del venditore sia stata fornita alcuna risposta.
Alla luce di questi chiarimenti, non ti resta che cercare finalmente la casa dei tuoi sogni. La casa non è solo un bene rifugio, ma è il posto in cui ti sentirai sempre a tuo agio. Proprio per questo, ti consigliamo di prendertene cura con l’assicurazione casa e famiglia di Verti, per proteggere al meglio tutto ciò che ami.